Рынок недвижимости на грани дефолта?

В первую неделю июля рост цен на столичное жилье почти остановился, составив по отношению к предыдущей неделе лишь 0,2%, что можно объяснить в частности летним снижением активности рынка: 20% москвичей отсутствует в городе. Вместе с тем в середине прошлого года цены росли в среднем на 7-9%. Тогда это было связано с принятием 214-го закона о дольщиках. По мнению экспертов, ценовой спад, отмеченный этим летом, объясняется не только сезонностью, но и другими причинами. В частности, с начала 2006 г. стоимость московских квартир выросла почти вдвое, и рынок исчерпал потенциал для дальнейшего роста. В то же время брокеры сомневаются, что затишье установится надолго. Уже этой осенью средний московский «квадрат» может достигнуть нового рубежа в 4 тыс. долл., а к концу года подняться до 4,5 тыс. долл., что может привести к непредсказуемой ситуации на рынке.
Если во всем мире недвижимость дорожает равномерно по всем сегментам, то в российской столице цены на жилье эконом-класса в «спальных» районах растут значительно быстрее, чем цены на элитное жилье. В настоящее время двухкомнатная квартира (около 50 кв. м) в спальном районе Москвы может стоить до 200 тыс. долл. (при 4 тыс. долл. за кв. м). По данным на 18 июля 2006 г., средняя стоимость 1 кв. м в Москве составила 3450 долл. в панельных домах, 3800 долл. – в кирпичных, 3780 долл. – в монолитных. Любые квартиры в пределах МКАД стоят около 4300 долл. за кв. м. За год квадратный метр подорожал в среднем более чем на 50%.
Тем не менее сейчас рост цен заметно замедлился. «Если в июне еженедельный рост цен не превышал 2%, то к середине июля он снизился до 1%», – сообщил RBC daily генеральный директор RRG (Russian Research Group) Денис Колокольников. По мнению ряда экспертов, цены на недвижимость уже достигли критического максимума. Несмотря на то что некоторые строительные компании придерживают квартиры, они не особо влияют на ценовую ситуацию на рынке. Объем новостроек составляет всего 20% от общего количества сделок, проводимых на рынке, все остальное – «вторичка». Директор департамента управления вторичного рынка корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов заявил RBC daily, что от баланса интересов продавцов и покупателей на вторичном рынке зависит многое.
Объем предложений во «вторичке» сейчас составляет около 25,5 тыс. объектов, сообщила RBC daily генеральный директор агентства недвижимости МИАН Нина Кузнецова. При этом с начала года предложение в этом сегменте постепенно растет на 2-5% в месяц. Вторичный рынок становится более популярным. Г-жа Кузнецова говорит, что сейчас на один объект вторичного рынка приходится от 5 до 10 желающих, на одну квартиру в новостройке – от 3 до 5 потенциальных покупателей. «Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья составляет 4072 долл. Число предложений квартир на «вторичке» по сравнению с июнем увеличилось на 11%. Однако показатель ниже уровня аналогичного периода прошлого года на 24,3%», – заявил RBC daily руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков.
На рынке элитного жилья пока затишье: застройщики придерживают квартиры, ожидая ежегодного роста цен с началом сезона в сентябре. «Ориентируясь на первичный рынок, хозяева квартир также повышают стоимость, часто нарушая предварительные договоренности с потенциальным покупателем. И получается так, что человек с одним и тем же бюджетом начинает подбор квартиры с улицы 1905 Года, а завершает ее в Химках», – констатирует г-н Луцков.
«До сентября цены на недвижимость падать не будут. Средний рост в месяц составит 4%», – считает г-н Колокольников из RRG. До конца года рост может составить порядка 20%, что не исключает дефолта на рынке недвижимости. Брокеры и застройщики утверждают, что цены на жилье начали упираться в потолок финансовых возможностей покупателей. По их мнению, к концу года цены достигнут психологического предела. Когда они превысят возможности покупателей, стагнация спроса будет неизбежной. В результате рост цен остановится, и люди в панике начнут выбрасывать жилье на продажу. При этом покупатели будут задумываться, стоит ли тратить деньги сейчас или подождать дальнейшего снижения цен. Такую ситуацию специалисты уже наблюдали весной 2004 г., когда в течение восьми месяцев квадратный метр значительно подешевел.