Взялись за старое: Почему в январе - феврале в России возник строительный бум

Этой зимой в России наблюдался феномен: строители сдали на 68% больше квартир, чем в январе — феврале 2006 г., констатировал Росстат. Подобное случается редко: в начале года у строителей, наоборот, затишье. Специалисты считают, что помогли теплая погода, рост доходов населения, приписки и даже закон о долевом строительстве, из-за которого растянулись старые стройки. А вот нацпроект “Доступное жилье” пока не сработал, и доступнее жилье пока так и не стало.
Обычно строители спешат сдать объекты под конец года, а затем предновогодний ажиотаж сменяется спадом. Но в этом году стройки не затихали и в январе — феврале. Бум сдачи новых домов в ноябре — декабре (20,8 млн кв. м, или 41,4% от общей площади квартир, сданных за год) неожиданно растянулся на январь и февраль (5,5 млн кв. м), сообщил Росстат.
Феноменальные показатели января — февраля можно объяснить теплой зимой, ростом доходов населения и эффектом базы (в прошлом году в эти месяцы был резкий спад ввода новых объектов), рассуждает начальник аналитического отдела банка ING Юлия Цепляева. Но даже все эти факторы, вместе взятые, не могли дать рост на 68%, полагает она.
В начале года активно сдавались новостройки, возведение которых было заморожено из-за закона о долевом строительстве, отмечает старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский. Закон вступил в силу 1 апреля 2005 г. Он запретил компаниям заключать договоры с инвесторами и брать у них деньги до получения всех разрешительных документов на строительство. Это ударило по тем компаниям, которые достраивали дома на средства, собранные под строительство следующих. Также закон установил, что риски невыполнения обязательств перед инвестором ложатся на застройщика и кредитующие его банки. В результате Сбербанк, главный кредитор строителей, перестал выдавать им займы. Позже Госдума переписала эти нормы. “Тогда был провал — все реальные стройки были заморожены, а сейчас они завершились”, — объясняет Закревский.
Строители перенесли сроки сдачи объектов на 2007 г., потому что с нового года в силу вступали поправки в Градостроительный кодекс, которые должны были заметно облегчить порядок сдачи новостроек госкомиссии, предполагает Сергей Елисеев, гендиректор Building Media Group. По новым правилам проверять объект на соответствие пожарным, санитарным и другим нормам должны не соответствующие службы, а “одно окно” — управление территориального органа надзора. Впрочем, есть сомнения, что этот фактор сыграл: реально эти поправки пока не заработали, сетует председатель комиссии по девелопменту и строительству “ОПОРы России” Алексей Кожевников. Он утверждает, что чиновники до сих пор не подготовили необходимые подзаконные акты. Всплеск сдачи новых объектов он объясняет приписками.
В любом случае нацпроект “Доступное жилье” к строительному буму отношения не имеет — это констатирует предправления корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко и признает чиновник Росстроя. На нацпроект “Доступное жилье” бюджет в 2006-2007 гг. потратит 213 млрд руб. Они пойдут на субсидирование ставок по ипотечным кредитам, жилищные программы молодым семьям, военным и т. д. Одновременно чиновники пытаются обуздать рост цен на квартиры. Президент Владимир Путин говорил, что стоимость жилья увеличивают “всякого рода непрозрачные расходы”, и требует от подчиненных навести порядок. Летом прошлого года Генпрокуратура обвинила строителей в ценовом сговоре и поручила разобраться в ситуации Федеральной антимонопольной службе. Но по итогам пятимесячной проверки та ценового сговора не обнаружила. Зато выяснилось, что себестоимость жилья у строителей отличается в разы, и теперь на чистую воду их пытается вывести налоговая служба.
Все эти меры если и дадут эффект, то в будущем. Ведь проект заработал только в середине прошлого года, а цикл строительства панельного жилого дома составляет год, монолитного — три года, объясняет чиновник Росстроя. А к ценам строительная статистика и вовсе никакого отношения не имеет, убежден председатель правления “Бэст-недвижимости” Григорий Полторак. Статистики фиксируют ввод в эксплуатацию новых объектов, т. е. сдачу госкомиссии, а квартиры в новостройках распродаются задолго до того. “Рынок этого статистического всплеска даже не заметил”, — уверен Полторак. Средняя стоимость одного метра жилплощади на первичном рынке в Москве, по данным Росстата, на 1 января 2007 г. достигла 84 900 руб. (+46% к 2005 г.), а в среднем по России — 33 300 руб. (+33,2%). Оперативных данных об изменении средней цены по стране Росстат не приводит. В январе — феврале, по данным интернет-портала irn.ru, цены на московское жилье не менялись.
Нынешний строительный бум, похоже, останется временным явлением. Строить больше не стали, проблема нехватки электросетей не решена, рабочей силы все так же недостает, отмечает Елисеев. Ничего радикально не изменилось — после этого всплеска будет провал, а по итогам года чудес ждать не стоит, согласен Закревский.