Ипотека в регионах может подорожать

Ипотека в регионах может подорожать, поскольку Агентство по ипотечному жилищному кредитованию собирается жестко регулировать процентные ставки "подконтрольных" кредитных организаций.
Президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков подтвердил "РГ", что не исключает такого развития событий. Но подорожание коснется не всех регионов. Как выяснила "РГ", в Москве некоторые ведущие банки, наоборот, снижают проценты по ипотечным кредитам.
Напомним, что АИЖК занимается рефинансированием банков, выдающих ипотечные кредиты, путем выкупа закладных. Это на 100 процентов государственное агентство. Однако в отличие от американских Fannie Mae и Freddie Mac, которые финансируют львиную долю ипотечного рынка страны, доля АИЖК в общем объеме рефинансированных ипотечных кредитов по итогам прошедшего года снизилась с 55,3 до 34,6 процента. И продолжает снижаться.
Теперь АИЖК собирается подписывать со своими агентами договоры купли-продажи закладных на кредиты с указанием ставок и объемов рефинансирования. Причем покупать закладные на кредиты со ставками ниже рекомендованных агентство будет со скидкой - дисконтом. И банкам будет невыгодно снижать ставки по ипотеке. Минимальная ставка, указанная в проекте договора, составляет 12 процентов, что на 1,25 процента выше действующей сегодня. Причина в том, что часть денег для рефинансирования ипотеки АИЖК приходится занимать за рубежом, где они сейчас дорожают.
Как пояснил корреспонденту "РГ" Анатолий Аксаков: "Банки, и в первую очередь региональные, ориентируются на ставку АИЖК в своих процентах по ипотечным кредитам, и эти действия агентства могут поднять ставки на 1-2 процента. Хотя сейчас на рынке практически не существует ипотечных ставок ниже 12 процентов. С другой стороны, "регулирующая" ставка АИЖК однозначно будет удерживать ипотечные ставки на нынешнем уровне, не давая им снижаться".
Между тем два последних года доля ипотеки в общем объеме кредитов населению росла в среднем на 224 процента в год. В прошедшем году она составила 15,6 процента от всех кредитов, по сравнению с 11,6 в 2006-м и 3,6 в 2005 году. Объем рынка ипотечного жилищного кредитования в России вырос с 665,3 миллиона до 22,7 миллиарда долларов. Такой значительный рост стал результатом изменений в законодательстве, позволивших использовать жилую недвижимость в качестве залогового обеспечения кредитов, повышенного спроса на жилье, а также стремительного роста цен на недвижимость и зарплат граждан. За два года цены на жилье выросли вдвое, а средняя заработная плата увеличилась более чем на 28 процентов. Однако реальное число граждан, которые могут воспользоваться ипотекой, остается незначительным - не более 5-10 процентов населения страны.
При этом, по исследованиям Центробанка, чем ниже уровень жизни и доходов в регионе, тем выше там ставки по ипотеке. По словам экспертов, это объясняется просто: в богатых регионах банки, как правило, богаче, и они стараются сделать ставки ниже, чтобы привлечь клиентов. А в бедных регионах и сами кредитные организации беднее, поэтому они выставляют ставки по стандартам АИЖК или чуть выше, чтобы не снижать уровень своих доходов. В регионах, где заработки высоки, растут и цены на недвижимость, и объемы выданных кредитов. Например, в Москве, где цена жилья с начала года увеличилась почти на 40 процентов, многие ведущие банки сейчас даже снижают ставки по ипотеке. А в других регионах, напротив, некоторые банки вообще перестали выдавать ипотечные кредиты из-за кризиса ликвидности. При этом спрос на ипотеку не уменьшается и по законам рынка ставки растут.
А вместе с ними растет и размер просроченной задолженности по кредитам. По оценкам АИЖК, самую большую задолженность имеет Ставропольский край - 21,1 процента от выданных кредитов, за ним идет Ульяновская область - 13,9 процента. Причина в том, что прошлогодний высокий рост цен недвижимости спровоцировал бешеный спрос на инвестиционное жилье. Многие люди брали ипотечные кредиты в расчете на повышение цен на жилье и заработной платы. Но ни того ни другого не произошло. И в итоге начались массовые просрочки по платежам. Поэтому, к сожалению, никакого облегчения на рынке ипотеки до конца года не предвидится, прогнозируют эксперты.